Numéro 23 - Novembre 2022
LARMOR BADEN RENTABLE
La vache à lait - the cash cow
Chers lectrices et lecteurs du journal de Larmor & Baden
Voilà maintenant deux ans que le journal de Larmor et Baden existe. Nous en sommes à environ 160 articles publiés et le nombre de nos lecteurs augmente régulièrement. Ceci ne peut que nous inciter à continuer, en vous offrant des informations qui dénoncent les politiques locales sur nos deux communes ou plus largement nationales.
Il n’a échappé à personne que la commune avait démarré à plein régime sa stratégie d’accroissement de la population, soutenue par l’équipe municipale : « 1.000 habitants avant la fin de l’actuelle mandature » !
Cet objectif ne tient absolument pas compte des conséquences pour la commune : la destruction d’un espace communal relativement préservé, l'artificialisation des sols, les problèmes liés aux eaux pluviales toujours en instance de plan précis, l’accroissement induit de la circulation du stationnement, l’accroissement des résidences secondaires, etc.
Mais un point reste cependant peu révélé, et qui a des implications nombreuses pour les acteurs économiques régionaux. Il s’agit des montants financiers générés par la politique urbanistique communale. Nous allons nous intéresser aux différents domaines concernés.
Mais pour commencer voyons l’étendue de la source des revenus concernée. Les OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation) en cours envisagent la construction d’environ 150 logements (voire plus). Les densités retenues semblent respectées par les projets en cours d’aménagement (la Fontaine et Prato), donc ce chiffre de 150 logements semble réaliste. Parmi ces OAP, certains logements seront dits « sociaux », incluant des logements sociaux, mais ceci ne changera pas nos conclusions. Prenons donc un chiffre raisonnable de 140 maisons à construire.
Les promoteurs
Ce sont les grands gagnants de ces opérations. Il semble que le gâteau ait été partagé parmi plusieurs entreprises locales.
Nous avons eu accès aux prix pratiqués par certains promoteurs : pour l’OAP du Prato, proche du presbytère, les lots sont mis en vente aux environ de 800.000€ ; pour l’OAP du chemin de la Fontaine, les prix pour la partie non subventionnée se situent aux environs de 650.000 – 700.000€.
Si l’on prend une fourchette de prix entre 650.000€ et 750.000€, le montant total des « opérations OAP » se situe donc entre 91.000.000€ et 105.000.000€.
On comprend l’avidité et les intérêts en jeu pour ces entreprises. Dans un affaire semblable, il paraît évident que le relationnel est primordial entre les différents partenaires (promoteurs, municipalité, partenaires locaux). Ce que nous avons remarqué pour l’instant, c’est que chaque projet est mené par une entreprise différente. Qui a fait le choix des attributions des secteurs ? Sur quels critères ? Nous n’en savons rien !
Autre remarque : les maisons seront construites sur des terrains entre 300 et 400 m². Le prix de revient d’une maison de 120-130m², pour une fourchette haute qualité environnementale, est d’environ 300.00€ - 350.000€. Donc les terrains sont vendus environ 300.000€ et plus, soit proche de 900-1.000€ du m² ! Belle plus-value lorsqu’on observe les prix d’achat des terrains (voir plus loin). Bien sûr, ces sommes seront partagées parmi les différents acteurs impliqués : entreprises de travaux publics, architectes, bureaux d’études, entreprises de construction, aménageurs d’espaces verts, etc. Mais faisons confiance aux business plans des promoteurs : il restera à ces derniers de quoi bien rentabiliser ces opérations.
Les notaires
Les frais de notaire se situent aux environs de 3%. La manne reçue par les notaires (incluant leurs honoraires ainsi que des taxes d’état diverses) sera donc de l’ordre de 2.800.000€.
La municipalité
La municipalité perçoit la taxe d’aménagement d’un taux de 4 %, le département d’un taux de 1,5 %. Pour une surface de maison moyenne de 120m², la commune perçoit 3.936€, le département perçoit 1.476€. Ceci nous amène aux montants suivants perçus : 590.000€ pour la commune, 220.000€ pour le département (montants évalués).
Autre source de revenus pour la commune : le « portage » des projets, consistant à acheter les terrains à un prix très inférieur au marché, et à revendre ces derniers avec une confortable plus-value. Ces dossiers étant cachés à la population, il n’est pas possible de le chiffrer.
Les banques et maisons de crédit
On suppose qu’au vu des prix de vente des lots, les futurs acheteurs ne seront pas des primo accédants. On peut estimer que l’apport personnel sera de 50 %, et que donc le crédit portera sur 50 % de l’achat. Les taux bancaires sont en croissance actuellement, et l’on peut donc considérer que les frais de crédit (intérêts et assurance) représenteront environ 60 % des sommes empruntées. Les montants perçus par les banques et les assurances s’élèveront à environ 32.000.000€.
Les propriétaires des terrains concernés (et plus particulièrement des OAP)
Ce sont les moins bien lotis dans cette liste de bénéficiaires. Nous n’avons aucune connaissance des prix pratiqués pour la vente des terrains aux promoteurs, d’autant plus que les terrains font parfois l’objet d’un « portage » de la commune totalement obscur pour le citoyen lambda !
Le cas de l’AOP du Verger nous apporte cependant quelques informations intéressantes. En effet, et au su de toute la population, le terrain est proposé par le propriétaire actuel au prix de 79,30€ le m². Les Domaines auxquels la municipalité à demandé une estimation, estime le terrain au prix maximum de 77€ le m². On voit là l’écart honteux entre les prix d’achat des terrains constructibles et les prix de vente publique (voir au dessus).
Il serait intéressant de savoir à quel prix sont revendus les terrains préemptés. L’opération de la villa Kerisol est un exemple de la marge que peut appliquer la municipalité lors d’une opération immobilière ! Si l’on prend comme base le prix proposé par les Domaines, sachant que la commune n’hésite à préempter, on arrive à un total de 66.500 m² et donc à un montant total de 5.120.500€.
Conclusion
Ce programme immobilier ne fera que détruire un patrimoine historique, environnemental, touristique encore présent sur la commune. Exemple : le futur élargissement prévu dans le PLU du chemin de la Fontaine que nous avons dénoncé dans un article précédent (Voir ici).
Aucun autre projet n’a été envisagé, comme l’aménagement de parcs pour les résidents et les visiteurs, l’installation d’activités agricoles (maraîcher par exemple).
L’équipe municipale, soutenue par l’association Larmor Baden Durable, semble se moquer des objectifs avoués de cette coterie: « la défense et la vitalité de l’environnement et du patrimoine pour favoriser le développement durable de Larmor-Baden dans le respect de sa biodiversité (sic) ». Nous sommes bien loin de toutes ces belles paroles !
Aussi proposons nous pour la municipalité et son soutien associatif ce nouveau slogan :
LARMOR BADEN DURABLE RENTABLE
La Rédaction
PLU de Larmor Baden - Communiqué de Berder Ensemble
Berder Ensemble communique au sujet de l'arrêt de la cour d’appel de Nantes du 22 novembre 2022
....Concernant l'île de Berder, ce jugement confirme en tous points les conclusions du Tribunal Administratif de Rennes rendues le 9 juillet 2021 qui recommandaient le classement en espace remarquable de la totalité de l'île de Berder. Par ailleurs, ce jugement rappelle que le classement en zone NT d'une partie de l'île de Berder décidé donc en toute illégalité par le Maire de Larmor-Baden afin de permettre la réalisation d'une opération immobilière, en l'occurrence un hôtel quatre étoiles, est incompatible avec la protection dont bénéficiait l'île de Berder, et est également incompatible avec le schéma de cohérence territoriale de Vannes Agglomération, approuvé le 15 décembre 2016....
Voir ici l'article complet du site de l'AQVLB
À Sarzeau, l’agglo sanctionnée pour avoir classé des secteurs proches du rivage comme « déjà urbanisés »
Victoire pour les Amis des chemins de ronde du Morbihan : le Tribunal administratif de Rennes a enjoint, mercredi, GMVA de régulariser les illégalités affectant son Schéma de cohérence territoriale.(SCOT)
Voir ici l'article du Télégramme
Nos lecteurs nous écrivent
Les projets immobiliers dans les OAP
Bonjour,
Je prends connaissance de vos derniers articles sur l'évolution immobilière de Larmor Baden. Ce qui m'a le plus choqué, c'est la façon dont la municipalité a choisi les projets immobiliers dans les OAP.
Je prends exemple sur un article paru sur Basta, écrit par un architecte. Voir ici
Les points remarquables pour une réduction de l'impact des nouveaux logements doivent porter sur:
1 - l'utilisation raisonnée du sol, le respect du site et la valorisation du territoire. Les projets actuellement retenus (chemin de la Fontaine et lotissement proche du prebytère) ne répondent pas à ces critères : artificialisation pratiquement complète du sol, abattage des arbres présents sur le terrain, implantation densifiée pour maximiser la rentabilité des projets;
2 - des solutions sobres et efficaces pour assurer le confort thermique, en été comme en hiver. L'implantation des bâtiments ne tient pas compte des apports solaires pouvant améliorer la balance énergétique des bâtiments (Larmor Baden est ensoleillée environ 84h/mois), les façades sud sont pour la plupart occupées par les garages (les voitures seront au chaud !); les bâtiments étant séparés et non mitoyens, les pertes calorifiques sont maximum;
3 - l'utilisation de matériaux peu consommateurs en énergie, Les matériaux utilisés sont très gourmands en énergie, aucune utilisation du bois ou d'autres matériaux économiques;
4 - une conception de l'aménagement en accord avec les futurs utilisateurs. L'implantation reserrée réduit d'autant les jardins, les surfaces libres sont utilisées pour les voitures, pas de lieu de loisirs pour les enfants alors qu'on met en valeur la construction de logements sociaux !
Je m'étonne que l'association Larmor Baden Durable n'ait pas fait connaître son point de vue. Je suis membre de celle-ci et je trouve dommage qu'elle n'intervienne pas sur ces projets. Ses statuts précisent pourtant son intérêt pour l'écologie.
Je me demande si l'association pour la Qualité de la vie n'est pas plus active dans ce domaine. J'envisage d'ailleurs de la rejoindre pour ses actions contre ces projets destructeurs.
Cordialement, un lecteur assidu.
Georges-Henri d'A.
Larmor Baden Rentable (suite) - La villa Kerisol
Dans la série des affaires juteuses à Larmor Baden, intéressons nous à la vente à la découpe de la villa Kérisol, organisée par la municipalité.
Le maire voulait son passage vers l'AFUL à partir de la route de Vannes. Il fallait élargir le chemin existant dans la partie jouxtant le terrain de la villa Kerisol. L'agglomération de Vannes, puis la municipalité ont "porté" le projet (hors budget principal). Les informations chiffrées ci-dessous sont issues des compte-rendus des conseils municipaux de 2016 à 2019.
Exerçant son droit de préemption, la commune acquiert les parcelles constituant la villa Kerisol, ainsi que la maison située sur ce terrain. Le prix d'achat est de 600.000€ auxquels s'ajoutent des frais à hauteur de 30.000€. Le terrain est ensuite redécoupé et la parcelle à l'est transférée à la commune.
Plusieurs terrains sont ensuite revendus (voir tableau) à des prix dans la fourchette de 260€ à 320€ le mètre carré. La maison est aussi revendue sur un terrain de 1.945m² au prix de 375.000€.
La plus-value pour la commune est de 211.000€, y inclus le prix du terrain récupéré pour le passage vers l'AFUL. Belle opération pour la commune, malgré l'annulation de l'opération AFUL.
Cependant, plusieurs remarques viennent à l'esprit :
- pour le vendeur de la villa, l’estimation des Domaines était conforme au prix demandé par le vendeur, soit 600.000€. Les prix des terrains en 2017 étaient d’environ 284€/m² (prix minimum récupéré sur internet). Vus la taille de la maison, son style, sa localisation au dessus du marais de Pen en Toul, on peut estimer son prix en l'état à environ 200.000€. Ce qui met le terrain nu à 400.000€, soit 87€/m², bien en deçà des tarifs pratiqués à l'époque sur la commune.
- si l’on prend un prix minimum de 260€/m² pour les terrains (valeur minimum des prix pratiqués dans la découpe), la valeur du terrain seul de la villa Kerisol serait de 1.945 * 260 = 505.700€ ! Si l'on ajoute l'estimation de la maison à environ 200.000€, cela porte le prix de l'ensemble à 705.700€. Pour un prix de vente de 375.000€, cela fait une très bonne affaire pour un futur conseiller municipal.
Nous aimerions que le maire nous fasse parvenir des explications sur ces montants, dans une lettre ouverte que nous publierons à l'attention des habitants de la commune.
La rédaction
