Numéro 45 - Décembre 2025
Editorial
Permis NEXITY : le maire retoque tous les recours gracieux !
Le permis de construire accordé à NEXITY par le maire L.R. Denis Bertholom a suscité une réaction de rejet d'une grande partie de la population de Larmor Baden.
L'ampleur du projet (que nous avions dénoncé il y a bien longtemps au vu de la description de l'OAP Centre Bourg), la hauteur des bâtiments situés en plein bourg, les problèmes de circulation prévisibles dès maintenant, sans parler des problèmes cachés comme l'augmentation prévisible du volume de traitement des eaux usées par une lagune à bout de souffle et l'élimination des eaux pluviales sur un terrain quasiment totalement artificialisé ont conduit aux dépôts de nombreux recours contre la décision municipale et pour l'annulation du permis;
Les réponses à ces recours sont sans surprise lorsqu'on connaît l'état d'esprit du maire. Tous les recours, à notre connaissance, ont été retoqués, avec des argumentations plus ou moins partiales. C'est "niet".
Concernant le traitement des eaux usées, la commune considère que la lagune de la Saline sera parfaitement opérationnelle dans le futur, malgré les mauvais résultats divulgués par le gestionnaire depuis plusieurs années. Mais la mairie a décrété que tout allait bien, et n'envisage même pas le transfert vers la station Baden-Bourgerel à court terme.
Concernant le traitemant des eaux pluviales, la mairie considère que les calculs du bureau d'étude appointé par NEXITY sont tout à fait corrects et que les riverains n'auront pas à pâtir des ruissellements prévisibles en bas du lotissement.
Concernant l'augmentation éxagérée du nombre de logements, la commune considère que son permis est conforme au PLU et donc cet argument est "sans incidence sur le légalité du projet."
Concernant les problèmes de circulation à l'intérieur et à l'extérieur du lotissement, la commune considère que les éventuels risques générés par le permis ne sont pas suffisament établis et donc ne peuvent induire l'annulation du permis. Donc les ennuis les jours de marché, l'augmentation de la circulation sur la place de la mairie, la circulation des engins de chantier dans la commune, et surtout route de Baden ne sont pas des risques "suffisament" établis.
Enfin, concernant l'urbanisation d'un lieu proche du rivage, la commune répond que "les constructions projetées s’intègrent au tissu urbain pour densifier un quartier existant, conformément à l'OAP et aux injonctions actuelles en zone tendue, en lien avec l'objectif du Zéro Artificialisation Nette" (voir à ce sujet notre article de ce mois-ci). "Le projet litigieux ne renforce pas de manière significative l’urbanisation d’un quartier périphérique (puisqu'il prend place en plein bourg) et n’est pas de nature à modifier de manière importante les caractéristiques du centre-bourg de la commune. Il ne peut donc être regardé comme une extension de l’urbanisation au sens de l’article L.121-8 du Code de l'urbanisme."
Nous laissons nos lecteur juger des arguments de la commune face au refus de la population. M. Bertholom refuse le dialogue et se retranche derrière "sa" légalité. Il ne veut pas voir que son permis dénature complètement le centre bourg. Il ne veut pas entendre les voix de ses concitoyens qui l'ont élu. Monsieur Bertholom ne connaît que les procédures juridiques et veut aller en justive !
Eh bien nous irons en justice. Les associations ne laisseront pas passer ce permis sans réagir et les contribuables financeront l'entêtement de leur maire.
Nos lecteurs nous écrivent
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Les constructions sur le terrain des tennis.
Nous avions reçu ce message d'une lectrice :
"Ce matin, M. Guyomard. nous a informé qu’il serait construit à la place du container qui héberge le bureau des tennis un petit bâtiment pour ce bureau et une salle de gymnastique, yoga etc."
En réponse à cette alerte, une de nos lectrice nous écrit :
Le problème est tout de même financier. Cela devient vraiment insupportable sur Larmor-Baden qu’il y ait autant d’argent dépensé pour des projets qui n’ont aucune urgence, aucune priorité, vraiment.
Concernant la salle de gym/yoga, nous disposons des locaux de l’ancienne école Cousteau qui sont tout à fait suffisants et corrects (j’y vais toutes les semaines). Quant au container des tennis, il n’est utilisé que l’été, temporairement et est donc également correct pour l’utilisation qui en est faite. La construction d’un bureau peut attendre le retour à de bonnes finances, non ?
Et je ne vous parle même pas de tous les travaux de voirie en cours dans le bourg. La mairie vous explique que c’est le département ou la Région qui paie. Mais au bout du bout, c’est NOUS. Aucune notion d’économie ou de gestion ?
Nous continuons à dépenser comme si nous étions un pays riche. Or, ce sont nos impôts et taxes foncières qui du coup s’envolent, et sans limite, et nous appauvrit tous, lentement mais sûrement.
Je trouve ces projets personnellement scandaleux alors que le pays est dans une situation d’endettement invraisemblable. Cela devrait tous nous faire réagir.
Et voici la réponse de la rédaction ...
Nous avons retrouvé dans le bulletin municipal distribué en janvier 2025 un chapitre intitulé « vie de la commune ; projet de Pôle multifonctions » consacré notamment au projet qui nous occupe.
Ce bulletin peut être consulté sur le site officiel de la commune.
Il y est précisé, en particulier que :
« l’arrivée de la nouvelle population de retraités a généré un besoin d’activités, de détente et de rencontres entraînant un foisonnement d’Associations représentant des centaines d’adhérents dans des activités multiples »
« la commune a alors aménagé et rafraîchi les bâtiments communaux disponibles tel un ancien local ostréicole, confiée à l’association Ty-plate, créée en 2012 ainsi que les salles de l’école Cousteau, utilisées par l'association Les ateliers de Larmor créée en 2016, qui propose une vingtaine d’activités (200 adhérents environ). »
« … il faut être conscient que ces locaux, dont une aussi longue durée de vie n’était pas prévue, sont devenus aujourd’hui dépassés, mal isolés et difficiles à chauffer correctement avec des fuites dans les toits et ne répondant plus aux nouveaux besoins. Le besoin de création de locaux modernes plus adaptés est devenu évident. »
Puis le bulletin municipal se penche sur la mise en place d’un projet et d’une étude programmatique engagée avec Morbihan Habitat en 2023 et 2024.
L’étude programmatique a conduit à proposer la construction d’un pôle multifonctions sur le terrain communal, rue Charles-de-Gaulle, et celle d’un bâtiment sportif sur le site de tennis, rue du Moulin.
« Une délibération du conseil municipal du 8 juillet 2024, a décidé l’engagement d’un projet portant sur :
1) la création d’un pôle multifonctions sur l’emprise actuelle du foyer des jeunes, permettant l’implantation de:
– la MAM avec 172 m²;
– la médiathèque avec 234 m²;
– des salles Multi activités avec 421 m²;
– des stockages communaux avec 315 m²;
pour un budget global estimé à 3.916.444 €, livrable en juillet 2028.
(les travaux sont en cours de réalisation avec le lancement du projet auprès d'un cabinet d'architectes.
2) la création d’un bâtiment sportif pour permettre des activités physiques et sportives, à côté des terrains de tennis et d’une surface de 317 m² pour un budget de 1.570.362 €, livrable en décembre 2027.
(le repérage géométrique est effectué, les travaux sont imminents)
En outre, le conseil municipal a donné mandat à Morbihan Habitat pour représenter la mairie, assister la commune dans la passation des marchés publics, le suivi et l’exécution des travaux jusqu’à la livraison totale des bâtiments. Le coût de cette assistance est de 145.148 € HT, s’ajoutant au coût des travaux. »
Le problème, s’il y a des contestations, c’est qu’elles sont tardives car le projet annoncé début 2025 est largement engagé. De plus, on ne peut pas reprocher au maire de n’avoir pas communiqué sur ce projet.
Par ailleurs il s’agit d’un projet à but solidaire et collectif qui justifie la participation des citoyens, y compris par l’impôt, contrairement aux lotissements privés ( le Prato, Trevras, Nexity, Urbatys, Bouygues ) qui se multiplient pour le plus grand profit des promoteurs immobiliers, des constructeurs, des spéculateurs et profiteurs en tous genre pour lesquels l’environnement est le cadet de leurs soucis …
À notre avis, ces contestations ne pourraient prospérer que sur la base du non-respect des règles d’urbanisme ou du PLU de la commune. Encore faut-il que ces violations de la loi existent et qu’elles soient démontrées…
La Rédaction.
Permis de construire de l'hôtel de Berder : Procès en appel au TAA de Nantes.
Les associations impliquées dans le procès contre le projet d'hôtel de luxe et 100 parkings sur l'île de Berder, nous communiquent :
" Le procès en appel au TAA de Nantes aura lieu le 18 janvier 2025. Les conclusions du rapporteur public ne sont pas encore connues.".
Nous ne manquerons pas de relater à nos lecteurs le déroulé du procès, aini que le jugement définitif.
Nos lecteurs trouveront ci-joint la décision du tribunal administratif, frappée d’appel, qui a annulé le permis de construire l’hôtel de luxe Giboire.
Voir ici le jugement en annulation du permis de construire.
Selon notre correspondant à Larmor Baden ...
Le Groupe Giboire achète le VVF de Larmor Baden.
Nous avons eu confirmation de l'achat du VVF de Larmor par Giboire.
Le terrain d'assise du VVF dépassant les 7.000m², on pouvait supposer un prix de vente d'environ 3 à 4 millions d'euros minimum.
Selon notre correspondant à Larmor Baden, le prix de vente réel serait de 1,3 millions d'euros !
Ces informations posent deux questions:
- La première est de savoir, ce qui pourrait bien expliquer - si elle se confirmait - une telle distorsion entre la valeur marchande du bien et le prix de vente effectif ?
- la seconde est de comprendre pourquoi la Commune de Larmor Baden qui déclare vouloir investir dans le logement social et les équipements collectifs (cf la création actuelle d’un pôle multifonctions pour 3.916.000 € HT et d’un bâtiment sportif pour 1.570.000 € HT ), n’a pas préempté l’achat de ces immeubles en bon état, à proximité du port ?
Une municipalité ne devrait-elle pas toujours privilégier l’intérêt social et général plutôt que des intérêts privés ? »
Logement. Autour du golfe du Morbihan, le reclassement des zones tendues va être « un accélérateur »
Article de Ouest France du 4 octobre 2025.
De A, le maximum, à C en passant par B1 et B2, toutes les communes françaises sont classées par le ministère du Logement en fonction de leur degré de tension immobilière. Depuis octobre 2023, la donne a changé au sein de Golfe du Morbihan Vannes agglomération (GMVA). Un premier reclassement avait alors permis à Vannes, Séné, Sarzeau, Arzon et Saint-Avé, de passer en catégorie B1. En juillet 2024, c’était au tour d’Arradon, Baden, Plescop, Ploeren, Surzur et Theix-Noyalo de passer en catégorie supérieure. Le 17 septembre 2025, l’Ile-d’Arz, l’Ile-aux-Moines ont, elles aussi, été reclassées.
Le Tour-du-Parc est toujours classé en C, et Larmor-Baden en B2. Deux « anomalies » sur une carte plutôt uniforme par ailleurs. Pour autant, « ces deux communes sont bien dans le décret des zones tendues actualisé en 2023, précise Anne Le Hénanff, députée de la première circonscription. Cela permet d’encadrer la location et de taxer les logements vacants. Mais le zonage B1 n’est pas forcément lié puisque lui vise plutôt à cibler les aides à l’investissement locatif et à l’accession. Une commune littorale peut donc avoir un marché locatif sous pression (donc être « tendue »), mais ne pas atteindre le niveau de prix du marché justifiant une classification en B1 pour bénéficier des dispositifs fiscaux. »
Cette "accélération" va permettre d'attirer des investisseurs sur le territoire, mais pas nécessairement des propriétaires ayant une activité professionnelle sur place. De futurs logements vides en hiver, et remplis en saison !
Le passage du classement B2 à B1 de Larmor Baden ne permettra pas plus l'arrivée d'investisseurs souhaitant louer "à l'année" leur logement. Le niveau des prix des logements ne permet pas de rentabiliser un investissement pour la location de logements vides.
Urbanisme : plusieurs mesures de simplification définitivement adoptées au Parlement.
L’Assemblée nationale a adopté définitivement, mercredi 15 octobre, une proposition de loi visant à simplifier certaines règles d’urbanisme afin de faciliter et d’accélérer les projets de construction, sans pour autant prétendre résoudre à elle seule la crise du logement.
Les points remarquables dans le contexte de Larmor Baden sont les suivants :
- Simplification des documents d’urbanisme : fusion de quatre procédures d’évolution des SCOT et PLU en deux (révision et modification), et possibilité de remplacer l’enquête publique par une participation électronique pour certains projets de plus de 50 logements en zone tendue,
- Accélération des projets : réduction à un mois du délai de recours administratif et caractère non suspensif du recours gracieux.
Ces dispositions s'ajoutent aux dispositions récentes concernant la possibilité de faire appel lors d'un recours contentieux. L'AI nous communique cette réponse :
Le texte législatif qui supprime le jugement en appel (c'est-à-dire le degré d'appel) pour les recours contentieux dirigés contre les permis de construire un bâtiment à usage principal d'habitation (y compris les projets immobiliers comportant des logements sociaux, dès lors qu'ils relèvent de cette catégorie et sont situés en zone tendue) est l'article R. 811-1-1 du Code de justice administrative (CJA).
Introduite par le décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013, cette mesure expérimentale vise à accélérer les délais de traitement des recours susceptibles de retarder la réalisation de logements dans les zones où la tension entre l'offre et la demande est particulièrement forte (communes soumises à la taxe sur les logements vacants, conformément à l'article 232 du Code général des impôts).
Elle concerne les recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 31 décembre 2027 (prolongation par décret n° 2022-929 du 24 juin 2022, applicable aux recours du 1er septembre 2022 au 31 décembre 2027).
Elle s'applique aux tribunaux administratifs statuant en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire un bâtiment à usage principal d'habitation (comportant plus de deux logements, depuis 2022).
Les permis d'aménager un lotissement, lien avec les logements sociaux : bien que la disposition ne mentionne pas explicitement les "logements sociaux", elle englobe tous les projets immobiliers à usage principal d'habitation, y compris ceux intégrant des logements locatifs sociaux (HLM, PLAI, PLUS, etc.), dès lors qu'ils font l'objet d'un permis de construire en zone tendue. L'objectif est de favoriser la production de logements abordables en limitant les contentieux dilatoires.
Les décisions des tribunaux administratifs ne sont pas susceptibles d'appel (sauf pourvoi en cassation devant le Conseil d'État dans les cas prévus). Cela réduit les délais de jugement à environ 10 mois pour les permis de logements collectifs (article R. 600-6 du Code de l'urbanisme).
Évolutions récentes.
La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (vois ci-dessus) a renforcé les mesures anti-abus en urbanisme (par exemple, en supprimant l'effet interruptif des recours gracieux ou hiérarchiques sur le délai de recours contentieux de 2 mois pour les tiers), mais n'a pas modifié la suppression de l'appel prévue par l'article R. 811-1-1 du CJA. Elle complète le dispositif pour sécuriser davantage les projets de construction, y compris ceux à composante sociale.
Cette mesure s'inscrit dans une série de réformes (lois ALUR de 2014, ELAN de 2018, et décrets successifs) visant à lutter contre les recours abusifs et à accélérer la production de logements en France.
La comparaison entre les objectifs exprimés dans l'élaboration de ces textes (simplifier le travail, des maires et leur redonner du pouvoir) et la finalité réelle de ces décisions va finalement réduire les droits de contrôle et de contestation du citoyen et renforcer le pouvoir autocratique du maire.
Comment comprendre autrement la réduction des délais de recours et dans certains cas, la suppression même du droit d’appel des citoyens et des associations, en particulier de celles et ceux qui défendent l’environnement contre les excès des bétonneurs ?
Ces mesures s’inscrivent en fait dans un mouvement général de déréglementation et de régression de l’état de droit.
Accident nautique à Larmor Baden (suite)
Petit rappel : suite à notre article publié en octobre 2025 : "Échos de Larmor Baden : accident nautique à Larmor Baden", nous avions envoyé une lettre ouverte au maire de Larmor Baden pour lui demander de préciser les conditions de l'accident survenu entre un bateau du port de Larmor et un multi-coque amarré dans le port et ses conséquences financières pour les Larmoriens.
À cette date, aucune réponse ne nous a été adressée. Le maire fait la sourde oreille.
Il serait peut-être utile que les associations de navigateurs questionnent le gestionnaire du port pour comprendre comment seront pris en charge les travaux de réparation des deux bateaux.
Ces coûts seront-ils pris en charge par les assurances respectives, ou bien par le budget du port ? Nos concitoyens ont le droit de savoir !?
