Éditorial
Urbanisme et Budget à Larmor Baden : l'impasse ?
Urbanisme effréné pour compenser les pertes budgétaires
Nos lecteurs nous ont souvent interrogés sur les raisons qui poussent les communes situées autour du Golfe à construire de plus en plus de maisons (voir Larmor Baden, mais pire encore Le Bono, Crach, etc.).
Il nous paraît que les principales raisons sont : la pression foncière qui dure depuis de nombreuses années sur la côte atlantique, et qui s’est accrue depuis le Covid, ainsi que la forte attractivité du Golfe du Morbihan.
Mais n’oublions pas le besoin de financement des communes, lié à la perte de la part communale de la taxe d’habitation, en partie compensée par l’augmentation de la taxe foncière, qui pousse celles-ci à augmenter de façon très exagérée leur parc immobilier.
Des voix s’élèvent pour que la taxe foncière soit payée en partie par les locataires, ce qui reviendrait à annuler une partie de l’effet de la perte de la taxe d’habitation pour les communes, mais augmenterait les coûts de location.
Enfin n’oublions pas l’obscur "coefficient correcteur" destiné à compenser partiellement l’écart des allocations communales entre les communes rurales et les grandes villes. Cette mesure faisant payer les communes importantes risque de ne pas être pérénisée en période de vaches maigres budgétaires.
Augmentation de la valeur foncière à Larmor Baden
Quelques chiffres en provenance des statistiques 2022 ou 2023 de l'INSEE ou de sources notariales :
- depuis 2018, le prix au m² des maisons à Larmor Baden a augmenté de 216%. Le prix moyen d'une maison de 3 pièces est de 750.000€, et de 1.225.000€ pour plus de 5 pièces.
- prix des maisons neuves en cours de construction à Larmor Baden : terrain de l'ordre de 1.200 € le m², maison de 130m² : 650.000 € à 700.000 € dans le « Clos de Ar Feunten » chemin de la fontaine; 6 maisons d'architecte de 130m² à partir de 795.000 € au Prato.
Population à Larmor, revenus, résidences secondaires (souces INSEE).
Il y a 851 habitants à Larmor Baden en 2023, la population légale officielle de Larmor Baden est cependant de 869 habitants car le dernier recensement officiel date de 2020. Le nombre d'habitants pour 2023 est calculé à partir du taux d'évolution moyen annuel de la population de Larmor Baden sur la période de 2014 (905) à 2020 (869), soit -0,70 % par an. La population de Larmor Baden est donc en baisse.
- une tendance générale : la variation annuelle moyenne de la population en % de 2009 à 2020 = 0.9% soit 9% en 10 ans.
- 54 % des habitants de Larmor Baden ont plus de 60 ans, 31 % plus de 70 ans. 13 % des habitants ont moins de 20 ans.
- 45 % des habitants de la commune ont un diplôme de l’enseignement supérieur.
- la médiane du revenu disponible pour les ménages est de 31 % supérieure au revenu moyen français.
- le Morbihan est le 5e département touristique français (clientèles françaises, Source TNS Sofres 2014), avec 4,8 millions de touristes dont près de la moité pour le Golfe.
- le nombre de résidences secondaires en 2020 était de 54 %, en moitié détenues par des Bretons.
Il est ainsi démontré que les municipalités successives se sont lourdement trompées en espérant inverser la courbe démographique, en construisant partout, n’importe comment et en quantité.
Airbnb, location saisonnière
Les prix proposés à la location meublée sur AirBnb à Larmor vont de 100€ à +400€ la nuitée en saison (15 juillet à fin octobre), chiffres trouvés sur le site AirBnb.
Une résidence en location saisonnière pourrait rapporter à son propriétaire jusqu’à 30.000€ annuels. Cette somme permet de justifier un investissement locatif du type des maisons en cours de construction, avec un rendement financier de l’ordre de 4 % annuels.
Il semble que la commune veuille s'attaquer à ce problème, afin de remettre en location à l'année des logements actuellement en meublés. Pourra-t-on y arriver, vus les niveaux de loyers actuels ? Pour comprendre cette question, voir deux articles du Télégramme ici et ici.
Conclusion
Bien que la commune désespère de voir s’installer des jeunes couples avec des enfants, la politique générale actuelle favorise les résidences secondaires, génératrices de meilleures rentrées fiscales.
Les objectifs de mixité sociale et d’attractivité de la commune pour des habitants locataires ou à plus faible revenus nous paraissent totalement irréalistes.
L’évolution de l’urbanisme à Larmor Baden est verrouillée du fait des conditions extérieures à la politique communale.La fusion des communes de Larmor et Baden, bien qu’une poignée d’irréductibles s’y opposent, permettrait de :
- réduire les coûts de gestion en réduisant le personnel de la commune, et en mutualisant les services restés à la charge des deux communes;
- de permettre la réouverture d’une l’école;
- de protéger les rivages de Larmor Baden et son proche environnement d’une urbanisation toujours plus envahissante;
- de conserver des lieux encore libres de construction pour péréniser l’attrait paysager de la commune.
